Строительство индивидуального жилищного строительства по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу

С 01 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который регулирует использование этого безопасного механизма при строительстве индивидуальных жилых домов на участках граждан.

Согласно Федеральному закону от 22.07.2024 № 186-ФЗ, денежные средства граждан на всем протяжении строительства дома будут размещены на счете эскроу и станут доступны подрядчику только после завершения строительства и регистрации права собственности заказчика на построенный дом.

В свою очередь подрядные организации будут обязаны раскрывать на Строим.дом.рф (https://строим.дом.рф/) информацию о своей деятельности: об организации, о предлагаемых к строительству проектах домов и о заключенных договорах подряда, включая сведения об их сроках и своевременности исполнения.

Подготовительный этап

Для работы на портале подрядной организации необходимо:

• создать учетную запись на Едином портале государственных и муниципальных услуг. Подробнее о регистрации можно прочитать в памятке (https://строим.дом.рф/_next/static/Памятка_строим.дом.рф.pdf);
• определить в штате компании ответственных лиц за взаимодействие в рамках работы на портале (сведения указываются в карточке организации на Госуслугах);
• добавить сотрудника в личный кабинет организации. Подробная инструкция (https://www.gosuslugi.ru/help/faq/company_profile/sotrudnik_k_uz) размещена на портале Гос.услуг;
• ознакомиться со сведениями, необходимыми для размещения в рамках Федерального закона № 186-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319. Перечень информации к раскрытию (https://дом.рф/upload/documents/izhs_s_escrow/Перечень%20информации%20к%20раскрытию.pdf);
• ознакомиться с памяткой (https://строим.дом.рф/_next/static/Памятка_строим.дом.рф.pdf) поставщику услуг для работы с порталом Строим.дом.рф размещенной в разделе «Бизнесу».

Этап № 1. Регистрация организации

Для размещения на портале организации следует заполнить информацию в разделах:

• информация об организации;
• логотип компании;
• адреса и часы работы компании;
• ответственные лица;
• иные сведения;
• уполномоченные банки;
• информация о банкротстве;
• структура компании;
• подтвержденный опыт строительства.

Этап № 2. Размещение проектов

После регистрации подрядной организации на портале представители компании могут приступить к загрузке сведений о своих проектах.

Информация о проекте заполняется в следующих разделах:

• общая информация;
• основные характеристики;
• файлы проекта;
• сметный расчет.

Этап № 3. Внесение сведений о договоре строительного подряда

После того, как договор строительного подряда был заключен с заказчиком, необходимо внести сведения о сторонах договора, объекте строительства, земельном участке, цене договора, порядке оплаты и иную информацию, требуемую в соответствии с законодательством. Срок внесения сведений: не более 5 рабочих дней с даты заключения договора подряда с заказчиком. Это возможно сделать в личном кабинете в разделе «Сделки».

Подробно ознакомиться с процессом заполнения информации по договору строительного подряда можно в п.4.3 руководства пользователя по ссылке (https://дом.рф/upload/documents/izhs_s_escrow/Руководство%20пользователя.pdf). Минстроем России утверждена примерная форма договора строительного подряда (https://ivo.garant.ru/#/document/411490313/paragraph/1/doclist/4692/1/0/0/Приказ%20Минстроя%20России%20от%2017.01.2025%20N%2020%7Cпр:0) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 № 186-ФЗ.

Важно: в случае отсутствия сведений о заключенном договоре подряда, в соответствии со ст.13.19.3 КоАП, в рамках проверки контролирующими органами может быть назначен штраф в размере до 200 тысяч рублей.

Этап № 4. Открытие счета эскроу

Совместно с заказчиком выберите банк, где будет открыт счет эскроу (эскроу-агент).

Важно: если у подрядчика есть кредит на строительство, именно банк, предоставивший его, должен быть эскроу агентом.

Этап № 5. Строительство и постановка на государственный кадастровый учет объекта

От выбранного в договоре способа обеспечения оформления права собственности заказчика на жилой дом, зависят действия подрядчика при работе с порталом:

Вариант 1

Договором строительного подряда определен способ обеспечения оформления права собственности заказчика на жилой дом на основании заявления органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, направивших в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется в соответствии с Федеральным законом, уведомления, предусмотренные статьями 51.1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1 путь. Ответственным за направление необходимых документов выбран заказчик (https://дом.рф/upload/documents/izhs_s_escrow/Порядок%20получения%20уведомлений_заказчик.pdf);

2 путь. Ответственным за направление необходимых документов выбран подрядчик (https://дом.рф/upload/documents/izhs_s_escrow/Порядок%20получения%20уведомлений_подрядчик.pdf).

Вариант 2

Договором строительного подряда определен иной предусмотренный законодательством Российской Федерации способ обеспечения оформления права собственности заказчика на жилой дом.

1 путь. Ответственным за направление необходимых документов выбран заказчик (https://дом.рф/upload/documents/izhs_s_escrow/Иной_способ_регистрации_заказчик.pdf);

2 путь. Ответственным за направление необходимых документов выбран подрядчик (https://дом.рф/upload/documents/izhs_s_escrow/Иной%20способ%20регистрации_подрядчик.pdf).

Важно: если заказчиком в установленный договором строительного подряда срок не обеспечено оформление права собственности на жилой дом, построенный в соответствии с договором строительного подряда, и не предоставлена подрядчику копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости для размещения сведений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности заказчика на такой жилой дом на портале Строим.дом.рф (https://строим.дом.рф/), подрядчик вправе самостоятельно обеспечить осуществление постановки на ГКУ объекта индивидуального жилищного строительства.

Этап № 6. Раскрытие счета эскроу

Заполнить сведения о завершении строительства и загрузить выписку из Единого государственного реестра недвижимости в личном кабинете подрядчика на портале Строим.дом.рф (https://строим.дом.рф/);

Предоставить уполномоченному банку сведения о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом;

Банк осуществляет в течение 5 рабочих дней раскрытие счета эскроу в пользу подрядной организации.